导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jì曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理n)一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理)未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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